《湘乡市人民政府关于公布实施城镇基准地价更新成果的通知》（以下简称“《通知》”），发布实施了湘乡市新一轮基准地价成果，现将《通知》有关情况解读如下：

　　一、出台背景

　　基准地价是我国公示地价体系的核心组成部分，是按照不同土地用途、不同土地级别确定的区域平均价格。根据《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发[2024]45号）“土地级别因素、土地质量空间分布或不动产市场价格发生重大变化时，基准地价应当及时更新”“应以符合国家有关不低于取得成本、开发成本和相关税费之和等规定为前提，根据近期市场变化，该上调上调、该下调下调，客观反映现时市场价格一般水平”的要求，结合湘乡市土地市场实际情况，及时更新基准地价，更新与完善地价体系有利于市政府有效合理配置土地资源。基于以上情况，结合《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发[2024]45号）的要求，为体现“基准地价客观反映现实市场价格一般水平”，湘乡市政府于2024年8月启动了本轮城镇基准地价更新工作。

　　二、目的意义

　　本轮基准地价更新的主要目的与意义体现在：第一、了解湘乡市土地市场发育的情况，掌握湘乡市土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；第二、建立全面的基准地价体系，使土地估价结果符合湘乡市实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；第三、实现对湘乡市基准地价的全面了解和科学调控，使全市地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；第四、提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全市社会经济持续健康快速发展。此外，本轮更新是深入贯彻落实习近平生态文明思想，加强自然资源管理，健全自然资源高效利用制度，完善自然资源价格体系的重要基础性工作，将有效发挥土地价格杠杆对生态环境保护和资源节约集约利用的引导作用。

　　三、制定依据

　　1、法律法规、政策依据。

　　（1）《中华人民共和国土地管理法》

　　（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　（3）《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》

　　（4）《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）

　　（5）《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号）

　　（6）《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发[2024]45号）

　　（7）《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》（湘自资办发〔2022〕23号）

　　（8）《湖南省自然资源厅办公室关于转发<自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知>的通知》

　　2、技术依据

　　（1）《自然资源分等定级通则》(TD/T 1060-2021)

　　（2）《自然资源价格评估通则》(TD/T 1061-2021)

　　（3）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

　　（4）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

　　（5）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》

　　四、工作过程

　　经请示市人民政府同意，我局根据程序，启动湘乡市城镇基准地价更新项目。2024年8月底完成了市场调查和初步成果的编制工作，9月初组织局相关业务股室和业内专家召开专题会议，对初步成果进行讨论研究并提出具体修改意见。9月14日，湘乡市自然资源局第8期行政审批会议通过了初步成果，并于2024年10月14日组织召开了成果听证会，邀请了市人大代表、政协委员与发改局、财政局、住建局、商务局、经开区代表，同时，城乡集团、企业代表也参加了听证会，听证代表们一致同意通过基准地价调整成果。10月23日，市自然资源和国土空间规划委员会专题会议对修改后的成果进行了审议，会议原则通过本次城镇基准地价更新成果。11月26日省自然资源厅组织专家对成果进行验收，并于12月18日下发了《湖南省自然资源厅关于同意公布实施湘乡市城镇基准地价更新成果的函》。

　　五、主要内容

　　湘乡市城镇基准地价更新是在城镇土地利用现状调查、国土空间规划的基础上，结合社会、经济条件及城镇地价变化资料，对城镇土地进行分等、定级、估价和更新宗地地价修正体系。主要内容有：

　　1、城区土地定级、估价

　　城区土地定级估价范围包括湘乡市望春门、新湘路、昆仑桥和东山四个街道以及泉塘镇、东郊乡土地利用总体规划中可作为城镇建设用地的土地，总面积为52.59平方公里。本次基准地价成果对城区商业服务业用地 、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地划定了4个级别。在此基础上，分别更新商业服务业用地 、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的级别基准地价。其中，商业服务业用地最高价3400元/平方，最低1220元/平方；居住用地最高价2470元/平方，最低1010元/平方；工矿用地最高价575元/平方，最低315元/平方；仓储用地最高价645元/平方，最低345元/平方；公共管理与公共服务用地最高价1215元/平方，最低565元/平方；公用设施用地最高价725元/平方，最低460元/平方。具体结果详见《通知》。

　　2、乡镇土地分等、定级估价

　　本轮乡镇基准地价更新范围为湘乡市所辖16个乡镇（棋梓镇、壶天镇、潭市镇、月山镇、虞唐镇、白田镇、山枣镇、金石镇、毛田镇、栗山镇、龙洞镇、梅桥镇、翻江镇、中沙镇、育塅乡和金薮乡）国土空间规划所确定的城镇建设用地。根据乡镇土地质量综合差异情况划定4个土地等别，采用“以等控级、以级控价”的方式，进行级别划分和基准地价测算。具体结果详见《通知》。

　　3、宗地地价修正体系的编制

　　根据各不同区域的实际情况，分别建立城区、乡镇的商业服务业用地 、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的宗地地价修正体系。

　　六、成果应用

　　1、强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

　　2、有利于活跃湘乡市土地市场，指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。

　　3、为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。

　　七、适用期限和解释权

　　本基准地价成果自湘乡市人民政府公布之日起执行，原《湘乡市人民政府关于公布湘乡市城镇基准地价更新成果的通知》（湘乡政发〔2023〕13号）同时废止。基准地价成果具体实施与应用问题由市自然资源主管部门负责解释。